“Evi sattım, şimdi vergi dairesi kapıma dayanır mı?” Sık duyulan bir soru. Kısa yanıt: Evi nasıl edindiğine ve ne zaman sattığına bakılır. Tapu harcı ayrı bir konu, burada satıştan doğan kazancın gelir vergisini konuşuyoruz.
Önce tapu tarihine bak
Evi satın aldıysan süre kural olarak tapuya tescil tarihinden başlar. Beş yıl dolduktan sonra satarsan bu vergi türünde vergi doğmaz. Beş yıl dolmadan satarsan kazancın değer artışı kazancı sayılır. Sık sık ev alıp satıyorsan iş ticari kazanç sayılabilir, süre seni korumayabilir. Mali müşavirine sor.
Tek günlük fark sonucu değiştirebilir. Beş yıla yaklaştıysan tapu randevusunu almadan önce tarihi tapu kaydından kontrol et. Tapu tarihini Web Tapu üzerinden görebilirsin.
Miras ve bağışla gelen ev
Mirasla ya da bağışla edindiğin evi sattığında beş yıl kuralı işlemez, bu vergi türünde vergi doğmaz. Kat karşılığı alınan dairelerde ise durum daha ayrıntılı. Süre, kural olarak dairenin tescil tarihinden başlar, ama arsa mirasla ya da bağışla geldiyse sonuç değişebilir. Böyle bir durumda mali müşavirine sor.
Beş yıl dolmadıysa ne olur?
Her satış vergi anlamına gelmez, çünkü hesap satış fiyatı üzerinden değil kazanç üzerinden yapılır. Üç şey belirleyicidir:
- Alış bedelin. Elinde tuttuğun dönemde üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) yüzde 10 ve üzeri arttıysa alış bedeli bu endeksle güncellenir.
- Belgeli giderlerin. Alışla ilgili belgeleri sakla.
- Yıllık istisna. 2026 için 150.000 TL (Tebliğ 332 m.3/2-h). Satış başına değil, o yılın bütün değer artışı kazançları için bir kez uygulanır.
Zarar ettiysan bu satıştan vergi çıkmaz, ama bu zarar başka kazançlardan da düşülmez.
Tapudaki bedel burada da karşına çıkar
Evi alırken tapuda gerçek fiyatın altında bir bedel gösterildiyse kazanç olduğundan yüksek çıkar. Bu yüzden düşük bedel göstermek sonradan pahalıya patlayabilir. Bunun başka riskleri de var: Harç eksiği ve cezası ayrıca gündeme gelebilir.
Beyan ne zaman?
Satışı yaptığın yıl beyan vermezsin. Kazanç, izleyen yılın mart ayında yıllık beyannameyle bildirilir. Vergi mart ve temmuz aylarında iki taksitte ödenir.
Aynı yıl ikinci bir ev daha sattıysan kazançlar toplanır ve istisna bir kez uygulanır. Bir evin zararı öbürünün kazancından genelde düşülmez, mali müşavirine sor.
Bir bakışta
- Beş yıl dolduysa bu vergi türünde genelde vergi yok
- Miras ya da bağış ise genelde vergi yok
- Beş yıl dolmadıysa önce kazancını hesaplat
- Ortak mülk, kooperatif ya da kat karşılığı işlerde mali müşavirle konuş
Tutarlar her yıl güncellenir. Satış yılının rakamını mali müşavirinden ya da Gelir İdaresi’nden teyit et. Bu yazı genel bilgidir, vergi danışmanlığı yerine geçmez.
Sırada ne var?
Satış hazırlığı için evimi satarken yazısına, tapu günü masrafı için hesaplayıcıya bak. Beş yıl dolmadan satıyorsan kalemleri satış vergisi hesaplayıcısında kabaca gör.